באפריל 2022 שינה נגיד בנק ישראל, הפרופ' אמיר ירון, את חוקי המשחק במשק ובשוק הנדל"ן הישראלי בפרט. על רקע עליית האינפלציה בעולם ובישראל, הוחלט להעלות את הריבית ולהיפרד, אחרי כמעט עשור, מסביבת הריבית האפסית שאליה כה התרגלנו. גם מי שממעט לעקוב אחרי מדורי הכלכלה, מכיר את ההמשך שכלל התקררות מהירה בשוק הנדל"ן וירידת מחירים.
אלא שנראה כי יריית הפתיחה של אותו מהלך נשתכחה לגמרי. כשהחליט הבנק המרכזי להעלות את הריבית לראשונה, העריך הנגיד כי הדרך תהיה מתונה ומינורית, כך שבתוך שנה הריבית במשק תעמוד על 1.5% בלבד. קצת יותר משנה חלפה והריבית עומדת על פי שלושה. חתיכת פספוס שמדגים בפעם המי יודע כמה את כוחן של "הערכות" כשהן פוגשות את המציאות, ודאי זו העכשווית.
אז איך בכל זאת אנשי נדל"ן שפועלים בישראל, צריכים לקבל החלטות מושכלות לגבי הפרויקט החדש, ההשקעה הבאה, ואולי בכלל על פרידה מפרויקט? התשובה צריכה להיבחן לפי המשתנים המרכזיים והייחודיים לשוק המקומי בשלושה פרקי זמן שונים.
מחירי הדירות: עוד לא נגענו בתחתית
בטווח הקצר ישנם מספר תהליכים שחייבים מעקב צמוד, ובראשם הכיוון של מחירי הדירות. מדד חודש מרץ, הצביע על ירידת מחירים של 0.2%, וסימן לראשונה באופן רשמי כי מחירי הדירות בירידה (באפריל לא נרשם שינוי בשוק. ג"ל). אך מי שנמצא עם יד על הדופק לא היה זקוק ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה שאחראית על נתוני המדד, בכדי להכיר את הסנטימנט העכשווי בשוק, שנראה כי יוסיף ואף יעמיק בחודשים הקרובים.
תופעה ברורה עוד יותר היא הבלימה החדה במכירת דירות. לפי נתוני משרד האוצר ברבעון הראשון של 2023 נמכרו בישראל כ-20 אלף דירות חדשות ויד שנהיי – נתון המהווה ירידה של 42% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ושל 26% לעומת הרבעון האחרון של 2022. גם כאן מי שעוקבים באדיקות אחרי הנתונים לא באמת זקוקים לדוחות רשמיים, בכדי להכיר את המציאות. לכן שיח תמידי עם כלל השחקנים (חברות, שמאים, עורכי דין ועוד) וניתוח הממצאים והמשמעויות יקרבו אתכם ככל האפשר לתמונת מצב אמיתית הרבה לפני שהדוחות הללו יהיו גלויים לכלל השחקנים בשוק.
להפנים את מציאות הריבית החדשה
בטווח הבינוני חשוב לעקוב אחרי ההשפעות של סביבת הריבית החדשה. סביר כי גם אם הריבית תנוע מעט למעלה או למטה – אנחנו לא נחזור לסביבת הריבית האפסית, בשנתיים הקרובות. עד כמה מקבלי ההחלטות מפנימים את המצב החדש, שבו הכסף כבר לא "זול" עבורם? תוסיפו למשוואה את העובדה שמחירי הדירות כבר לא בסימן עלייה ולכן לא "יתקנו" כל תוכנית פיננסית הרפתקנית, ותקבלו מציאות מורכבת בהרבה משהכרנו. על כן בעת הזו סביר שההססנות תגבר, ונחזה בקיטון בפעילות.
עין נוספת צריכה להיות מוכוונת לבחירות לרשויות המקומיות שייערכו לקראת סוף השנה. דוגמה מובהקת להשפעה של ראש עיר על המציאות הנדל"נית, קיבלנו זמן קצר לאחר הבחירות האחרונות ברמת גן, כשהנהלת העיר החדשה, בראשות כרמל שאמה הכהן, החליטה לעצור את תמ"א 38 בעיר. ההחלטה אמנם שונתה בהוראת בית המשפט, אך הכיוון מאז בעיר ברור לגמרי.
מתי תגיע הרכבת
בטווח הארוך חשוב לעקוב אחרי התפתחויות של פרויקטים משני מציאות כמו קווי הרק"ל בבירה, בצפון או בגוש דן. פרויקט המטרו, פרויקטי התחדשות עירונית, בנייה של מוסדות חינוך, ואפילו ההחלטה הממשלתית שמתעכבת כבר שנים לגבי מיקומן של תחנות הכוח העתידיות שייבנו בגוש דן. לכל אחד מאלה פוטנציאל להשביח את ערכי הקרקע והנכסים בשכונה שבה הם נבנים. וזה כזכור קורה הרבה לפני ששר או ראש עיר מגיעים לגזור את הסרט מעל פרויקט שבנייתו הסתיימה.
בשורה התחתונה, רק מעקב תמידי וקרוב לדופק של השוק לטווחי הזמן השונים, יסייעו בציור תמונת המציאות האמיתית, ומכאן הדרך לקבלת החלטות מושכלות ואפקטיביות תהיה הרבה יותר בטוחה.
